備案價直接砍6折，還是南山區70年產權真公寓。”最近，深圳房產中介圈都在力推一個位于深圳核心區域的商務公寓項目，“價格從‘8字頭’變成最低‘4字頭’，小面積戶型的月租還能租到12000元。”

這一連串的數字聽起來很誘人，記者走訪發現，深圳多個在售公寓都推出不同程度的折扣，一些開盤超過兩年的公寓或商辦項目依舊有大量未售房源。

商務公寓曾是樓市中的“香餑餑”，因為不限購、不限貸受到購房者熱捧。歷史數據顯示，2016年上海酒店式公寓成交42306套，約占當年新建商品房成交總量的四分之一。不過，這幾年商務公寓卻多次出現在“買一套送一套”、“瘋狂打折”等廣告中。

商務或商住公寓的土地出讓性質為商業或辦公，卻被開發商做成“類住宅”產品的商住公寓，大部分僅有40年或50年產權。即便在樓市整體表現尚可的一二線城市，商務公寓的去化也普遍存在壓力。

以深圳為例，據深圳貝殼研究院統計，截至6月末深圳新房住宅可售房源25661套，去化周期下降至7.5個月，達到近四年同期新低，主要是新房供應明顯減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降。另一邊，非住宅可售套數為19416套，去化周期達到50.7個月，整體去化壓力依然巨大。

由于去化較難，五花八門的促銷方式都曾出現在商務公寓市場中。“相比住宅新房，商務公寓的促銷力度更大，管控更少，也是短時回流資金的辦法之一。”一家民營房企營銷負責人對記者說。

由于房企在價格上“割肉”，加上小戶型單位在租賃市場頗受歡迎，一舉拉高了投資回報率，部分商務公寓租金回報率達3%至4%，超過目前5年期定期存款利率。據深圳貝殼研究院監測，深圳熱租公寓樓盤目前的租金回報率基本在3%以上，其中有6個樓盤的租金回報率超過4%。

記者走訪時發現，部分投資者青睞核心地段的小戶型公寓。南山區、福田區和羅湖區的商務公寓銷售人員告訴記者，小戶型公寓適合投資客戶，投入比較低，租金回報率高，所以成交相對活躍。

另一邊，由于市場投資需求驟降，近年來商務公寓的供應規模已大幅收縮，許多城市已經停止審批公寓式辦公項目，深圳從2020年7月開始在全市范圍內停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批，廣州則在去年宣布在全市范圍停止新的公寓等類住宅項目的規劃審批。

目前，許多城市都承受著公寓庫存壓力，將部分存量的公寓用作保障性住房，成為不少城市采用的方法。去年，沈陽市房產局官方網站上發布了《沈陽市關于收購已建成存量商品房用作保障性住房的項目征集公告》。根據公告，沈陽將收購已建成商品房作保障房，涵蓋住宅和公寓。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，非住宅項目供過于求的城市，如果公寓可以調整為住宅，將是保障房的一項重要來源。地方收購存量非住宅項目，既能解決保障性住房來源，同時能夠實現去庫存目標，穩定商品房市場。

此外，也有市場人士表示，由于“商改住”政策目前并未大面積鋪開，房企向政府申請性質變更也要走一個不短的流程。