房子才掛出去一周，余樂樂就感覺自己卷入了一場拉鋸戰(zhàn)——賣房比她想象的還要心累。她在上海楊浦區(qū)五角場商圈有一套110多平方米的房子，為了給家人置換房子，7月初，她決定賣房。
逆市入場，余樂樂是真心想賣房，但接觸后，她發(fā)現(xiàn)并不是所有中介都以促成交易的心態(tài)來找她。“你這房子戶型不好賣。”有人一上來先否定房子，話里話外勸她降價(jià)。余樂樂做過功課，自己這套房在小區(qū)內(nèi)沒有競品，裝修也沒硬傷。在社交平臺(tái)上，不少業(yè)主分享自己遇到的“中介壓價(jià)套路”或“如何防止被中介PUA、守住底價(jià)”的經(jīng)驗(yàn)帖。立場不同，業(yè)主和中介像是在進(jìn)行一場“斗智斗勇”的博弈。
7月1日起，上海鏈家試點(diǎn)全新的服務(wù)模式“房客分離”。所謂“房客分離”，是指上海鏈家打破過去一個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)服務(wù)買賣雙方的做法，要求每個(gè)經(jīng)紀(jì)人只服務(wù)于其中一方，保證交易雙方都能獲得更專屬、高效的服務(wù)。
上海鏈家方面也公開表示，之所以推行此次改革，是因?yàn)槟壳岸址砍山恢芷谠诶L，庫存房源越來越多，客戶獲取信息的渠道也紛繁復(fù)雜，找到合適的房源、快速賣出房子已越來越難，買賣雙方都更需要懂自己的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。但這種改變，能讓二手房更容易成交嗎？
2025年4月，上海一房產(chǎn)中介的工作人員走上街頭推銷二手房。本文圖/視覺中國
焦慮的賣房者
“除非是投資客，否則作為業(yè)主，聽別人說自己的房子不好，真的很不舒服。”同樣被中介挑房源毛病的周時(shí)雨向《中國新聞周刊》坦言。2023年，因工作調(diào)動(dòng)，周時(shí)雨舉家搬到美國。她在上海嘉定區(qū)有一套110多平方米的三室一廳，前兩年一直出租。但跨時(shí)區(qū)找租客、維護(hù)房子成了巨大的負(fù)擔(dān)，她常常后半夜被中介或租客的信息吵醒，今年3月，她決定把房子賣掉。
為了讓房子狀態(tài)更好，她放棄“金三銀四”的賣房旺季，等到5月上旬租客退租后，通過視頻遠(yuǎn)程指揮保潔阿姨，重新擺放家具，甚至換了更溫馨的燈泡。收拾完之后，這套歐式精裝修的房子干凈明亮，并附送全套家具。但依然遭到了中介的挑刺。
兩個(gè)月下來，她在鏈家、58同城和各類社交平臺(tái)上接觸了不少中介，發(fā)現(xiàn)部分中介有一套類似的話術(shù)：他們強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在買家少，人口出生率在下降，如果不盡快降價(jià)出手，未來只會(huì)更難賣掉，從而試圖壓低業(yè)主的預(yù)期。還有中介會(huì)主動(dòng)向她提到，同一小區(qū)剛掛牌了一套更便宜的房子，買家都在看那套，制造緊迫感。
對中介來說，業(yè)主的底價(jià)是最關(guān)鍵的信息。剛掛牌時(shí)，周時(shí)雨直接交了底，結(jié)果一些中介把底價(jià)當(dāng)成報(bào)價(jià)來找客戶。買家“帶著屠龍刀”繼續(xù)殺價(jià)，甚至想把價(jià)格壓到小區(qū)歷史最低成交價(jià)以下，“所謂‘底價(jià)’，永遠(yuǎn)沒有終點(diǎn)”。吃了虧，周時(shí)雨后來再對外報(bào)價(jià)，會(huì)在心里真實(shí)底價(jià)上再加20萬元，留作砍價(jià)余地。
她還學(xué)會(huì)了“試探”中介，發(fā)現(xiàn)有時(shí)所謂“有誠意的客戶”并不存在。每當(dāng)中介說有買家想了解底價(jià)，周時(shí)雨都會(huì)臨時(shí)追問細(xì)節(jié)：客戶做什么工作？為什么看中這套房？是首次購房還是置換？如果對方一時(shí)答不上來，她心里就有了數(shù)：大概率又是來套底價(jià)的。
業(yè)主與中介的信任危機(jī)，背后是二手房市場形勢的轉(zhuǎn)變。馬曉軍早在2002年入行地產(chǎn)，加入剛成立的上海德佑，2009年后多次創(chuàng)業(yè)，2022年開始做單邊代理。他清楚業(yè)主的痛點(diǎn)：業(yè)主花錢購買的是服務(wù)，但中介的目標(biāo)是促成交易，在買方市場下，中介掌握大量房源，最終重點(diǎn)推哪一套，有時(shí)只是一念之間。
“不少人為了促成交易，會(huì)有一套話術(shù)，專門用來壓低業(yè)主價(jià)格。”馬曉軍對《中國新聞周刊》指出，這會(huì)讓業(yè)主產(chǎn)生抵觸甚至強(qiáng)烈的防備心理。
7月9日，一位中介和余樂樂談起“底價(jià)”時(shí)開門見山：預(yù)算比掛牌價(jià)低近120萬元的客戶能不能來看房？余樂樂當(dāng)場拒絕。在她看來，這根本不是理性的買方心態(tài)，而是抱著“撿漏”的想法來試探價(jià)格。
此外，她的壓力不僅在賣房本身，還在于置換鏈條的變數(shù)。為了鼓勵(lì)“賣舊換新”，財(cái)政部曾在2022年出臺(tái)政策：自當(dāng)年10月1日至2023年12月31日出售自有住房并在一年內(nèi)再購房的納稅人，可退還出售環(huán)節(jié)已繳的個(gè)人所得稅。后續(xù)政策又延長到2025年底。余樂樂希望趕在年底前完成交易，享受退稅優(yōu)惠。
但市場預(yù)期低迷，買家希望低價(jià)撿漏，如果她不愿意把價(jià)格壓到心理底價(jià)以下，置換鏈條就可能無法轉(zhuǎn)動(dòng)。“以前我會(huì)先把新房定下來，再慢慢賣舊房。”余樂樂坦言，如今二手房交易周期拉得太長，她不敢輕易下手。
2025年4月，上海某房產(chǎn)中介櫥窗展示的二手房源。
對中介的要求升級(jí)了
馬曉軍發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在買家越來越謹(jǐn)慎，二手房交易周期拉長，賣房變得越來越難。他和團(tuán)隊(duì)的帶看轉(zhuǎn)化率在一路下降。2022年8月，在上海帶看15到16組客戶能成交一單，到2023年三四月，需要23組客戶才能成交，到2024年六七月時(shí)，大概要帶看45組才能促成一單。
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)近期發(fā)文指出，近年來，中國房地產(chǎn)市場正在從以新房交易為主轉(zhuǎn)向以二手房交易為主，從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。
7月1日，上海市房地產(chǎn)交易中心公布，2025年上半年全市二手房成交13.01萬套，創(chuàng)下近四年來半年成交量新高。據(jù)房產(chǎn)交易網(wǎng)站“太平洋房屋”分析，上海二手房已連續(xù)4個(gè)月成交量破2萬“陽春線”，上海二手房市場正處于新周期下的動(dòng)態(tài)平衡階段。但從成交價(jià)、掛牌量來看，上海二手房依然受困于“以價(jià)換量”。
上海鏈家有十多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳清揚(yáng)向《中國新聞周刊》坦言，目前沒有人敢保證業(yè)主能賣出高價(jià)，他所在片區(qū)近半年幾乎每個(gè)月都在降價(jià)。“賣房難度大，但也不大，只要業(yè)主愿意接受（降低）價(jià)格，很快就賣了。”
余樂樂并非不能接受降價(jià)。“只要房價(jià)夠低，打八折，房子當(dāng)然能賣掉，那我還需要中介做什么？”她的目標(biāo)是以相對合理的價(jià)格成交。
過去很長一段時(shí)間中，傳統(tǒng)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更多是靠人海戰(zhàn)術(shù)：迎合房東、爭取更多房源，不需要投入太多技術(shù)。尤其在核心地段，買房一度靠搶。但如今，二手房掛牌量不斷增多，業(yè)主開始期待中介能提供更有深度、更專業(yè)的服務(wù)。
在美國定居后，周時(shí)雨買過房也賣過房，接觸過當(dāng)?shù)氐闹薪榉?wù)，美國房地產(chǎn)中介采用單邊代理模式。今年，在考慮出售美國的房產(chǎn)時(shí)，中介會(huì)給她具體的建議：比如周邊房源的成交周期、近半年的成交價(jià)，還會(huì)為她的房子做細(xì)致的功課。“中介還告訴我，附近印度、美國買家比較多，印度人喜歡鮮艷的顏色，建議換一換窗簾顏色，讓房子看起來更討喜。”
她在美國買房時(shí)也請過買方中介，對方也會(huì)提供專業(yè)的信息，包括同戶型近幾年的成交價(jià)、預(yù)估水電費(fèi)、房產(chǎn)稅，以及周邊典型賣家畫像、出價(jià)習(xí)慣等。甚至特意考慮了中國人的生活需求，找的房子有能把油煙排到室外的抽油煙機(jī)。出價(jià)的同時(shí)，中介還幫她起草了給房東的買房offer（申請信），介紹家庭情況和喜歡這套房的理由，提升成交概率。
直到簽約環(huán)節(jié)，她都沒有見過賣家，“賣方提前半小時(shí)到，簽完字離開，我們再過去。我不需要斗智斗勇和對方談價(jià)格，全由中介代理去做，前提就是要絕對信任中介”。
反觀在國內(nèi)，為了讓中介能更好推廣房子，余樂樂自己做了幾張圖介紹房源優(yōu)勢，包括小區(qū)的基本情況、周圍學(xué)區(qū)、房屋保養(yǎng)狀況、周邊租金水平。她甚至考慮到，許多人買110多平方米的房子可能是為了置換，還畫了一個(gè)方案圖，介紹房子如何從二房改為三房，并提醒中介在營銷時(shí)重點(diǎn)介紹這些優(yōu)勢。
“1.5版本”的單邊代理
在這樣的背景下，上海鏈家推出了“房客分離”模式。鏈家一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分為負(fù)責(zé)管理的M序列店經(jīng)理和A序列經(jīng)紀(jì)人。此前在二手房業(yè)務(wù)中，雙方都可以對接、維護(hù)業(yè)主和買方客戶資源。
新政實(shí)施后，最大的變化在于明確了分工：M店經(jīng)理專責(zé)房源端，即維護(hù)、管理和跟蹤業(yè)主的房源信息，不再承擔(dān)獲客任務(wù)；A序列經(jīng)紀(jì)人則劃歸客源端，專門為購房客戶提供咨詢、帶看等服務(wù)。雙方如果要互換業(yè)務(wù)角色，需提交申請。
此次鏈家在上海推行“房客分離”，被視作大中介公司開始試水“單邊代理”模式。很長一段時(shí)間，國內(nèi)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都是買賣雙方共用一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，但因?yàn)橘I賣雙方利益有沖突，經(jīng)紀(jì)人為了促成成交，往往會(huì)偏向其中一邊，長期受到詬病。業(yè)內(nèi)更理想的模式是單邊代理，就像打官司各請律師一樣，雙方各找各的經(jīng)紀(jì)人，為自己爭取更大的利益。
作為A序列經(jīng)紀(jì)人，陳清揚(yáng)指出，目前房源端和客戶端的業(yè)務(wù)并沒有真正分離。他提供的一份“二手房客源過渡期業(yè)績分配方案”提到，在新舊模式切換期，A序列經(jīng)紀(jì)人仍需要承擔(dān)房源的基礎(chǔ)維護(hù)工作。以他所在門店為例，M店經(jīng)理沒有精力維護(hù)所有房源，每個(gè)A序列經(jīng)紀(jì)人還要負(fù)責(zé)五六套房源的維護(hù)。
余樂樂在中介掛牌賣房時(shí)，正趕上“房客分離”制度落地。但在她看來，新模式?jīng)]有帶來預(yù)期效果。她對接的房源維護(hù)人態(tài)度并不積極，甚至因?yàn)槊τ谄渌聞?wù)，忘記在系統(tǒng)里給她的房子掛牌。掛牌后一周，她也只看到房源信息被貼在中介門口的海報(bào)上，此外維護(hù)人沒有其他動(dòng)作。
“我也看不到他有什么動(dòng)力幫我賣。”余樂樂向《中國新聞周刊》說，她的房子只是中介眾多房源之一，能不能賣出去，對他影響不大。更尷尬的是，在“房客分離”模式下，她在置換目的地還得再找一位A序列經(jīng)紀(jì)人——相比之下，這位經(jīng)紀(jì)人更希望她盡快賣掉舊房，但對方的主要工作只能是幫她找房源。即便A序列經(jīng)紀(jì)人幫她找到了買家，家門口的維護(hù)人依然能分走不少傭金。
陳清揚(yáng)也坦言：“單邊代理是站在各自客戶利益上，提供專業(yè)服務(wù)。我們現(xiàn)在的模式，還是為了促成成交。”新模式下，A序列經(jīng)紀(jì)人的工作量不變，但收入減少。
在馬曉軍看來，大型中介推動(dòng)這次改革，原因之一是擔(dān)心目前的單邊代理模式可能威脅自己的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。2021年底，深圳在二手房交易中引入單邊代理模式。在自媒體平臺(tái)上，有不少人提供“單邊代理”服務(wù)，稱能幫助業(yè)主“拒絕中介砍價(jià)”“無痛賣房”。
馬曉軍指出，大型中介一直以來的競爭優(yōu)勢在于依托大規(guī)模門店網(wǎng)絡(luò)，掌握房源入口。但隨著市場從賣方轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)，客戶對服務(wù)個(gè)性化、專業(yè)化的需求上升，如果出現(xiàn)服務(wù)能力更強(qiáng)的單邊代理機(jī)構(gòu)，可能動(dòng)搖優(yōu)勢。
這一壓力在上海尤其明顯。上海的二手房交易流程已經(jīng)非常成熟，業(yè)主不需要過分依賴大中介平臺(tái)的背書。“試點(diǎn)‘房客分離’，是對市場變化的回應(yīng)，也是它在內(nèi)部推動(dòng)單邊代理模式的試驗(yàn)田。”馬曉軍對《中國新聞周刊》說。
深圳單邊代理模式的前提是政府部門在2021年上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，把掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管，但效果仍待觀察。